Eksmisja najemcy zalegającego z czynszem

Wynajmujesz mieszkanie, a Twój najemca zalega z opłatą na czynsz? Ile czasu lokator może być w zwłoce? Czy masz prawo samodzielnie wejść do mieszkania i przymusowo „usunąć” uciążliwego lokatora? W poniższym artykule znajdziesz odpowiedź na pytanie jakie kroki musisz podjąć, aby doprowadzić do skutecznego wypowiedzenia umowy. W dalszej części artykułu dowiesz się również czy konieczna jest eksmisja najemcy z lokalu.

Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy

Minimalny czas za jaki musi zalegać najemca wynosi 3 pełne okresy płatności. Powyższe wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zaległość może również obejmować takie sytuacje, gdzie lokator przez dłuższy okres płaci tylko część należności. Ważne aby zwłoka dotyczyła w sumie 3 pełnych okresów płatności.

Jakich opłat ma dotyczyć zaległość? Jest to czynsz najmu, inne opłaty za używanie lokalu lub opłaty niezależne od właściciela. Tytułem przykładu można wskazać opłaty za prąd, gaz, wodę, Internet, czy wywóz śmieci. Co istotne, o zaległości możemy mówić w sytuacji gdy umowy z dostawcą mediów lub usług są zawarte bezpośrednio z właścicielem.

Czy to wystarczy aby wypowiedzieć umowę?

Zanim jednak wypowiesz umowę, musisz wezwać najemcę do zapłaty zaległych i bieżących należności. W piśmie kierowanym do lokatora należy go uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy, gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Takie upomnienie musi mieć formę pisemną. Obowiązkiem właściciela jest wyznaczenie lokatorowi dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero, gdy najemca nie spłaci zaległości w dodatkowym terminie, możesz skutecznie wypowiedzieć mu umowę najmu.

Czy w tym przypadku wynajmujący jest związany terminami wskazanymi w umowie najmu, czy też w ustawie? Wypowiedzieć umowę możesz w trybie natychmiastowym. Istotne jest aby, zachować miesięczny termin wypowiedzenia. Liczony jest on od końca miesiąca kalendarzowego, w którym zostało złożone oświadczenie woli. Oświadczenie o wypowiedzeniu obligatoryjnie musi przybrać formę pisemną. W piśmie musi zostać wskazana również przyczyna wypowiedzenia umowy najmu.

Eksmisja

Co jeśli lokator nadal uchyla się od płatności, jak również zamieszkuje w lokalu? Wówczas koniecznym jest wszczęcie postępowania sądowego o eksmisję najemcy. W takim postępowaniu wynajmujący może domagać się nie tylko nakazania opróżnienia lokalu. Możesz również wystąpić o zapłatę zaległości. Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, właściciel może skierować sprawę do komornika. Tu należy pamiętać że komornik nie może dokonać wyprowadzki „na bruk”. Poza wyjątkami ściśle określonymi w kodeksie cywilnym.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego, prawa lokatora poddane są ścisłej ochronie. Zaległości z opłatami stanowią jedynie jedną z przyczyn natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu. Dlatego też warto, zachować wszelkie wymagane przez prawo kroki, aby doprowadzić do skutecznej eksmisji uciążliwego lokatora. Kancelaria oferuje doradztwo prawne również na etapie konstruowania bezpiecznych zapisów umownych. Dbamy o to aby Twoje interesy zostały zabezpieczone na przyszłości, bez konieczności wszczynania postępowania sądowego o eksmisję.