Ile lat trzeba mieszkać, żeby mieć zasiedzenie?

Często trafiają do nas klienci z pytaniem po ilu latach możliwe jest zasiedzenie gruntu rolnego lub innej działki? Coraz częściej spotykamy się ze sprawami o zasiedzenie domu, drogi lub innej nieruchomości, która od wielu lat jest użytkowana i gospodarowana jest przez naszego klienta, a mimo to do niego nie należy. Jak więc rozpocząć postępowanie o zasiedzenie? Czy dziedziczenie wpływa na to, po ilu latach możemy nabyć nieruchomość przez zasiedzenie? Na te i na wiele innych pytań odpowiemy w naszym dzisiejszym wpisie. 

Zasiedzenie najczęściej dotyczy nieruchomości, choć ustawodawca nie wyklucza nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia także rzeczy ruchomych, jak m.in. samochód, rower, czy zegarek. Dziś skupimy się głównie na nabywaniu nieruchomości poprzez ich zasiedzenie. 

Na samym początku należy odpowiedzieć na pytanie, jakie przesłanki należy spełnić, aby zasiedzenie mogło zostać stwierdzone przez sąd. 

Po pierwsze, osoba nie będąca właścicielem danej nieruchomości, musi ją posiadać w sposób samoistny. Oznacza to, że z faktycznym właścicielem nieruchomości nie może być związana żadną umową, na podstawie której mogłaby z niej korzystać. Dana osoba musi żyć w przeświadczeniu, że nieruchomość stanowi jej własność, gospodarować nią jak właściciel, samodzielnie decydować o tym, co na danej nieruchomości będzie się działo i kto będzie z niej korzystał. Mówiąc inaczej, osoba korzystają z nieruchomości musi czuć się jak właściciel. 

Kolejną przesłanką do zasiedzenia nieruchomości, jest to, aby nieruchomość posiadać przez dłuższy okres. Co ważne, termin ten nie może zostać przerwany. Ustawodawca wskazał na dwa okresy: 

1. 20 lat – kiedy posiadacz pozostaje w dobrej wierze, 
2. 30 lat – kiedy posiadacz pozostaje w złej wierze.

Co to jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy się je orzeka?

Zasiedzenie nieruchomości jest co do zasady nieodpłatnym jej nabyciem, do którego dochodzi wskutek posiadania nieruchomości przez ustawowo określony czas. Oznacza to, że jeżeli dysponujemy daną nieruchomością, odpowiednio przez 20 lub 30 lat, to może się ona stać naszą własnością. Nie ponosimy przy tym żadnych kosztów, za wyjątkiem kosztów związanych z postępowaniem sądowym, albowiem zasiedzenie może być stwierdzone jedynie przez sąd.

O zasiedzeniu nieruchomości orzeka sąd rejonowy właściwy dla miejsca, w którym dana nieruchomość się znajduje. Orzeka o tym po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, które jest wszczynane na wniosek osoby zainteresowanej. Opłata sądowa od wniosku wynosi 100 zł. 

Z uwagi na stan skomplikowania sprawy, a także konieczność powołania odpowiednich wniosków i przeprowadzenia postępowania dowodowego, sprawy o zasiedzenie to jedne z najcięższych i najbardziej skomplikowanych postępowań z zakresu prawa cywilnego. Przed złożeniem wniosku zachęcamy do skonsultowania treść pisma z prawnikiem, który dokona jego weryfikacji i udzieli niezbędnym rekomendacji prawnych. 

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze

Warto wspomnieć, że nie istnieje definicja dobrej i złej wiary, dlatego też konkretnych przykładów dostarcza wypracowane na tym tle orzecznictwo sądowe.

Dobrą wiarę należy rozumieć jako błędne, ale uzasadnione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości. Oznacza to, że osoba korzystająca z nieruchomości uważa, że nieruchomość od zawsze była jego. Z dobrą wiarą najczęściej spotykamy się przy zasiedzeniu w mniejszych miejscowościach, gdzie na przykład nieruchomości są ogrodzone, jednak linia ogrodzenia nie zgadza się z linią działki. Osoby te od lat uważają, że ogrodzenie wyznacza teren posiadanej działki. Może to być błędne założenie, ale usprawiedliwione tym, że od zawsze ogrodzenie stało w ten sposób i od zawsze wszyscy sąsiedzi traktowali teren wewnątrz ogrodzenia jako należący do danej osoby. 

Zła wiara jest definiowania odmiennie. Można ją określić jako sytuację, w której dana osoba wie, że nie ma prawa do nieruchomości, a mimo to użytkuje ją i gospodaruje nią jak właściciel. 

W przypadku zasiedzenia, zdecydowanie częściej sądy stwierdzają, że osoba posiada nieruchomość w złej wierze. Dzieje się tak dlatego, że wykazanie dobrej wiary jest trudne i wymaga powołania szeregu argumentów i dowodów w toku sprawy. 

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy

Często zdarza się tak, że przy zasiedzeniu konieczne staje się również rozważenie kwestii dziedziczenia nieruchomości ponieważ w wielu przypadkach nieruchomość jest posiadana przez kilka pokoleń. Wówczas we wniosku należy dokładnie wyjaśnić, w jaki sposób przebiegało posiadanie nieruchomości oraz dlaczego akurat osoba wskazana we wniosku powinna ją nabyć przez zasiedzenie. 

Często pojawiają się pytania po ilu latach zasiedzenie jest możliwe przez spadek? Niestety, w drodze spadkobrania nie uzyskamy od razu zasiedzenia. Jednakże art. 176 kodeksu cywilnego wskazuje, że spadkobierca może doliczyć do swojego czasu posiadania, czas posiadania danej nieruchomości przez swojego poprzednika, tj. m.in. spadkodawcę. 

Ilustrując powyższe przykładem może zdarzyć się tak, że dana osoba posiada nieruchomość przez 15 lat i umiera, a posiadanie jest kontynuowane przez kolejną osobę. Będąc w złej wierze wystarczy, aby spadkobierca posiadał nieruchomość tylko przez kolejne 15 lat. Mówiąc inaczej dla kolejnego posiadacza bieg terminu nie biegnie od nowa, chyba że doszło do przerwania posiadania. Jest to spore ułatwienie i przynosi wiele korzyści dla spadkobiercy. 

Jak uzasadnić wniosek o zasiedzenie?

Jak już wyżej wskazano, wniosek o zasiedzenie jest jednym z najtrudniejszych wniosków do sporządzenia. Jest on zazwyczaj obszerny i wymaga skrupulatnego przygotowania. 

Należy w nim przede wszystkim opisać, kiedy dana osoba objęła nieruchomość w posiadanie samoistne. Dalej trzeba wskazać w jaki sposób osoba korzystała na przestrzeni lat z nieruchomości i jakie podejmowała pracę. Warto dodać, czy na nieruchomości stawiano jakieś budowle, czy zamontowano na niej jakieś instalacje, a także jak na co dzień utrzymywano nieruchomość. 

Dalej konieczne jest wskazanie konkretnego okresu, przez jaki dysponowano daną nieruchomością, czyli oznaczenie daty w której doszło do rozpoczęcia korzystania z niej. To po upływie odpowiednio 20 lub 30 lat od tej daty sąd ustali nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, pod warunkiem jeżeli wszystkie powyższe  przesłanki zostały spełnione. 

Zarówno żądanie określone we wniosku, jak i jego uzasadnienie musi być konkretne, konsekwentne i jasne dla sądu. Dlatego też, przed złożeniem wniosku warto udać się do adwokata, aby upewnić się czy wniosek został należycie sporządzony, przede wszystkim czym wnioskodawcą jest właściwa osoba. Można także skorzystać z usług profesjonalisty, który w imieniu Klienta skonstruuje wniosek od początku.

Dowody na zasiedzenie nieruchomości

W postępowaniach o zasiedzenie mogą być powoływane różne dowody. Brak jest katalogu w tym zakresie. Inicjatywa dowodowa zależy od uczestników postępowania o zasiedzenie. Należy zadbać, aby zgłoszone dowody wykazywały każda przesłankę niezbędną do zasiedzenia.

Wśród najczęściej spotykanych należy wymienić zdjęcia nieruchomości dokumentujące jej stan na przestrzeni lat oraz zeznania świadków znających stan tej nieruchomości przez ostatnich kilkanaście lat, jak również różnego rodzaju dowody z dokumentów typu faktury. 

Często również zachodzi konieczność powołania biegłego, który będzie miał za zadanie wyliczenie, jaką część nieruchomości nabywamy przez zasiedzenie.  

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie nie jest możliwe wtedy, kiedy nie posiadamy nieruchomości w sposób samoistny oraz wtedy, kiedy nie posiadamy nieruchomości przez wymagany prawem okres. W takiej sytuacji sąd oddali żądanie zasiedzenia nieruchomości, a tym samym sprawa zostanie przez nas przegrana. Podobnie jak w przypadku, gdy wnioskodawcą będzie niewłaściwa osoba. Narazi to stronę także na koszty postępowania, a opłaty w takich sprawach nie są niskie. 

Przed wszczęciem postępowania o zasiedzenie warto więc skonsultować swoją sprawę z adwokatem. Podpowiem on, po ilu latach możliwe jest zasiedzenie drogi, działki lub domu. Sprawdzi, czy przez dziedziczenie zmieniło się to, po ilu latach możemy wnioskować o zasiedzenie. Jeżeli chcemy dokonać zasiedzenia gruntu rolnego, to zweryfikuje po ilu latach jest to możliwe. 

Przegrana sprawa o zasiedzenie – co dalej?

W przypadku oddalenia wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wiele zależy od zachowania właściciela danej nieruchomości. Może on zaproponować osobie przegrywającej sprawę zakup nieruchomości, jej wynajem lub dzierżawę. 

Może zdarzyć się też tak, że właściciel będzie miał inne plany co do nieruchomości lub będzie chciał być nadal jej właścicielem.  W przypadku braku woli opuszczenia bezprawnie zajmowanej nieruchomości, może on w końcu wszcząć postępowanie o przymusowe wydanie nieruchomości.

Jeżeli rozważają Państwo wszczęcie postępowania o zasiedzenie, lub jesteście Państwo w trakcie takiego postępowania, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią za pośrednictwem naszego formularza kontaktowego. Odpowiemy na wszelkie Państwa pytania oraz rozwiejemy każdą wątpliwość.