Nakłady na nieruchomość – czym są i kiedy można żądać ich zwrotu?

Inwestowanie w nieruchomości to często długo rozważana decyzja, której towarzyszą liczne wydatki na remonty, modernizację czy utrzymanie. Jednak co się dzieje w sytuacji, gdy dokonamy nakładów na nieruchomość, której nie jesteśmy właścicielem? W dzisiejszym artykule omówimy czym są nakłady na nieruchomość, jakie są ich rodzaje, procedurę zwrotu nakładów na cudzą nieruchomość, a także prawa i obowiązki z nią związane.

Definicja nakładów na nieruchomość

Nakłady na nieruchomość to inaczej różne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, modernizacją, remontem oraz wszelkimi działaniami mającymi na celu poprawę jej stanu technicznego, funkcjonalności czy estetyki. Nakłady na nieruchomość mogą być również dokonywane przez najemców lub inne osoby korzystające z danej nieruchomości, czy też współwłaścicieli. 

Warto dodać, że nakłady na nieruchomość mogą być różnego rodzaju i mieć różną wagę w zależności od celu, jaki mają spełnić. 

Jako przykład możemy wskazać przypadek Pani Natalii, która wynajęła mieszkanie od swojego brata. Aby poprawić swój komfort życia, zainwestowała w nowoczesną kuchnię, a także zrobiła remont sypialni. Pomimo że mieszkanie nie należało do niej, nakłady zwiększyły wartość nieruchomości. W przyszłości Pani Natalia będzie mogła żądać od brata zwrotu nakładów jakie uczyniła.

Rodzaje Nakładów

Nakłady na nieruchomość można podzielić ze względu na różnorodne kryteria takie jak przykładowo: źródło finansowania, cel inwestycji, rodzaj przeprowadzonych prac remontowych lub modernizacyjnych, czy osobę dokonującą nakładów. Najważniejsze z nich, zostaną omówione poniżej.

Nakłady na nieruchomość wspólną. Nakłady na nieruchomość osobistą

Nakłady na nieruchomość wspólną to wspólnie ponoszone wydatki na nieruchomość, która jest współwłasnością kilku osób lub jest wspólnie użytkowaną przez kilka osób. Przykładem mogą być współmałżonkowie, spadkobiercy, czy partnerzy biznesowi. 

Z kolei na nakłady na nieruchomość osobistą to wydatki związane z dbaniem o prywatną przestrzeń mieszkalną lub użytkową, której właścicielem lub użytkownikiem jest konkretna osoba, a nie jest to nieruchomość wspólna. Przykładowo: Dominika, która jest właścicielką domu, postanowiła przeprowadzić remont swojej łazienki. Zdecydowała się na wymianę starych płytek ceramicznych na nowe, zakup kabiny prysznicowej oraz wymianę armatury łazienkowej. Wszystkie koszty remontu stanowią nakłady na nieruchomość osobistą, ponieważ są związane z poprawą komfortu życia Dominiki, która jest wyłącznym użytkownikiem tego domu.

Nakłady konieczne vs. Nakłady użyteczne i zbytkowe

Inwestycje lub wydatki niezbędne dla zachowania właściwego funkcjonowania nieruchomości oraz zapewnienia komfortu i bezpieczeństwa dla użytkowników, to inaczej nakłady konieczne. 

Nakłady użyteczne są to wydatki, które przynoszą korzyść lub mają praktyczne zastosowanie dla nieruchomości. Przykładem nakładów użytecznych może być wymiana zużytej instalacji grzewczej na bardziej energooszczędną, co prowadzi do zmniejszenia kosztów eksploatacji budynku.

Z kolei nakłady zbytkowe to takie wydatki, które przynoszą jedynie estetyczne korzyści, a niekoniecznie przekładają się na poprawę użyteczności nieruchomości, jak przykładowo kosmetyczne zmiany lub zakup dodatkowych elementów dekoracyjnych. 

Różnicę między nakładami koniecznymi, a użytecznymi i zbytkowymi, mogą mieć istotne znaczenie podczas ewentualnego procesu o ich zwrot.

Przypadki Nakładów na Nieruchomość

Przypadki nakładów na nieruchomość obejmują różnorodne sytuacje, w których ponoszone są wydatki związane z utrzymaniem, remontem, modernizacją lub innymi działaniami dotyczącymi nieruchomości.

W jakich sytuacjach rozliczamy nakłady

Roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość może wystąpić w różnych przypadkach takich jak dziedziczenie, rozwód, czy też zmiana właściciela nieruchomości. Wśród najczęstszych wyróżniamy: współwłasność nieruchomości, podział majątku wspólnego, dział spadku, zachowek, konkubinat, umowa najmu/ dzierżawy.
Zachowek a nakłady na nieruchomość – czy w przypadku poniesienia nakładów na odziedziczony dom możemy je odzyskać? Oczywiście tak. Natomiast gdy nakłady zwiększyły wartość nieruchomości, może to prowadzić do obniżenia wartości substratu zachowku.

Nakłady na cudzą nieruchomość

Jako przykład można wskazać sytuację, gdzie Robert wynajmując mieszkanie, dokonał nakładów na remont łazienki oraz wymianę podłóg. Pomimo, że mieszkanie nie należało do niego, nakłady przyczyniły się do poprawy stanu technicznego nieruchomości, co z kolei może stanowić podstawę do żądania ich zwrotu.

Podobnie będzie wyglądało rozliczenie nakładów w związkach partnerskich. W tym przypadku rozliczenie nakładów może być kwestią złożoną, ponieważ w naszym ustawodawstwie brak jest jednolitych przepisów regulujących rozliczenia w związkach partnerskich.

Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty

Nakłady na nieruchomość z majątku wspólnego na majątek osobisty dotyczą sytuacji, w której jedna ze stron inwestuje środki ze wspólnego majątku, aby dokonać modernizacji nieruchomości na użytek osobisty jednego z małżonków. Przykładem może być rozwód Krystyny i Tomasza, którzy musieli podzielić majątek wspólny nabyty w trakcie związku, a także rozliczyć nakłady Tomasza na nieruchomość Krystyny, którą ta nabyła przed małżeństwem. 

W niektórych przypadkach konieczne może być wcześniejsze sporządzenie odpowiednich dokumentów zabezpieczających nasze interesy lub konsultacja z prawnikiem, co pomoże uregulować kwestię nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty i uniknąć ewentualnych sporów w przyszłości.

Nakłady z majątku osobistego na majątek osobisty

Warto dodać, że nakłady na nieruchomość poczynione z osobistych środków finansowych, również może rodzić roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość, w przypadku zmiany sytuacji prawnej lub ekonomicznej.

Roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość

Jeśli dokonujemy nakładów na nieruchomość, mamy prawo do ich zwrotu od właściciela nieruchomości. Warunkiem jest jednak udowodnienie, że nakłady rzeczywiście przyczyniły się do poprawy stanu nieruchomości. 

W praktyce zwrot poniesionych nakładów na nieruchomość można sprowadzić do kilku kroków:

• zgromadzenie dowodów,
• weryfikacja sytuacji prawnej,
• zgłoszenie żądania zwrotu, 
• skierowanie sprawy na drogę sądową. 

Pamiętaj, że każda sytuacja może być inna, dlatego ważne jest, aby skonsultować swój przypadek z prawnikiem, który po dokonaniu analizy doradzi najlepsze działania do podjęcia w Twojej konkretnej sytuacji.

Roszczenie o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość

Procedura w przypadku roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość cudzą jest tożsama z tą opisaną wyżej. 

Jeśli nie możesz osiągnąć porozumienia z właścicielem nieruchomości, warto rozważyć polubowne metody rozwiązywania sporów, jak przykładowo mediacja. Mediatorem może być także Twój prawnik, który będzie dążył do wypracowania wspólnego konsensusu, dbając jednocześnie o Twoje interesy. 

Roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną po rozwodzie

Nakłady na nieruchomość wspólną po rozwodzie, to temat związany z podziałem majątku wspólnego małżonków. Taki podział może się odbyć na mocy umowy między małżonkami, u notariusza lub na drodze sądowej. 

Gdy brak porozumienia między stronami, konieczny może się okazać proces sądowy o podział majątku wspólnego. Co z kolei będzie wymagało znajomości przepisów prawnych, a także znacznie wydłuży czas trwania sprawy.  Tu warto dodać, że każdy z małżonków musi zadbać, by w odpowiednim czasie zgłosić swoje żądanie o zwrot nakładów na nieruchomość. 

W przypadku nakładów z majątku osobistego na majątek osobisty drugiego małżonka, konieczne będzie wystąpienie z powództwem o zapłatę, ponieważ takie roszczenie nie może być przedmiotem sprawy o podział majątku wspólnego.

Przedawnienie roszczeń o zwrot nakładów na nieruchomość

Roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość, jak każde roszczenia majątkowe ,  podlegają przedawnieniu. 

“Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty przedawnienie” oraz “nakłady z majątku osobistego na majątek osobisty przedawnienie” – zwykle terminy przedawnienia roszczeń cywilnych wynoszą od kilku do kilkunastu lat, ale mogą się różnić w zależności konkretnej sytuacji. Przykładowo stosownie do art. 118 k.c., upływ 6 letniego terminu będzie powodował przedawnienie roszczeń o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną.

W przypadku roszczeń o zwrot nakładów, znaczenie mają też ewentualne sprawy sądowe. Przykładowo po wydaniu przez Sąd prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie jest możliwe dochodzenie roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny oraz nie będzie możliwe już rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty. 

Z kolei termin przedawnienia roszczeń o zwrot nakładów na nieruchomość cudzą zależy jest od terminu zwrotu nieruchomości, gdyż dopiero z tą chwilą można określić jakie korzyści uzyskał posiadacz z dokonanych nakładów.

Zwrot nakładu i skutki podatkowe

Zwrot nakładów na nieruchomość niesie za sobą skutki podatkowe, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym by uniknąć niepożądanych konsekwencji podatkowych. Przykładowo, gdy właściciel nieruchomości dokonuje zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę, może to stanowić przychód, który podlega opodatkowaniu.

Podsumowanie

Zwrot nakładów na nieruchomość to zagadnienie wymagające znajomości przepisów prawnych i bieżącego orzecznictwa. Nasz zespół pomoże Ci w rozwiązaniu problemów związanych z zwrotem nakładów na nieruchomość oraz zapewni kompleksową obsługę w zakresie innych spraw związanych z prawem nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu

+48 661 254 264
kancelaria@adwokat-kunicka.pl