Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej

W ostatnim poście mogłeś dowiedzieć się czym jest umowa deweloperska, czego dotyczy, kto jest jej stroną i jakie obowiązki ciążą na deweloperze w związku z jej podpisaniem. W dzisiejszym wpisie prawnik umowa deweloperska przybliży Ci zagadnienia dotyczące prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska – odstąpienie od umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska ma spore znaczenie dla stron i stanowi dla nich swojego rodzaju prawną gwarancję. Dla nabywcy jest to wybudowanie konkretnego lokalu mieszkalnego bądź domu i przeniesienie własności, a dla dewelopera – pewność otrzymania środków finansowych. Co jednak w przypadku, gdy któraś ze stron nie wywiązuje się z umowy? Wówczas, w niektórych przypadkach, możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Strony nie mogą odstąpić od umowy, z dowolnego powodu (np. zmiana planów życiowych, sytuacji finansowej itp). Ustawa deweloperska wymienia konkretne okoliczności, które pozwalają na odstąpienie od umowy (art. 29-31 ustawy). Dodatkowo strony w samej umowie mogą ustalić jeszcze inne okoliczności dające nabywcy prawo do odstąpienia od zawartej umowy. Dlaczego jedynie nabywcy? Gdyż w tej kwestii deweloper nie może rozszerzać swoich uprawnień.

Niekompletna umowa deweloperska

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli umowa deweloperska jest niekompletna, nie zawiera wszystkich wymaganych elementów. Są one enumeratywnie wyliczone w art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny podstawą do odstąpienia

Bardzo ważnym elementem przy zawieraniu umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny, który w formie pisemnej bądź elektronicznej przygotowuje deweloper.

W prospekcie znajdują się konkretne informacje dotyczące nieruchomości i ma on za zadanie pomóc potencjalnemu nabywcy zorientować się we wszystkich istotnych postanowieniach dotyczących nieruchomości. Jeśli deweloper wprowadzi do prospektu zmiany i nie poinformuje o tym nabywcy, nabywca może od umowy odstąpić. Tak samo dzieje się, gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Nabywca ma również prawo do odstąpienia w sytuacji, gdy otrzymał niekompletny prospekt informacyjny albo w ogóle go nie dostał. 

W przypadku powyższych sytuacji nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Nieprzeniesienie prawa własności

Kolejne uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy wiąże się z przeniesieniem własności, a ściślej z brakiem takiego przeniesienia. Jak już wspominaliśmy w poprzednim poście – umowa deweloperska nie prowadzi do nabycia własności lokalu. Konieczne jest zawarcie drugiej umowy – o przeniesienie własności. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do zrobienia tego w określonym terminie. Jeśli nie sprosta temu obowiązkowi, nabywca ma prawo odstąpienia od zawartej umowy. Co jednak ważne – nabywca najpierw musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie własności. Dopiero jeśli i w tym dodatkowym terminie własność nie zostanie przeniesiona, nabywca może od umowy odstąpić.

Prawo dewelopera do odstąpienia od umowy

Deweloper również ma prawo do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej, jednak w porównaniu do nabywcy ma w tym zakresie mniej możliwości. Ustawa deweloperska przewiduje wyłącznie trzy takie przypadki i strony w umowie deweloperskiej nie mogą rozszerzyć tego katalogu.

Deweloper ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie (bądź w określonej wysokości) kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Zanim jednak deweloper będzie mógł z tego prawa skorzystać, musi on wcześniej wezwać nabywcę do zapłaty i wyznaczyć mu kolejny termin, wynoszący co najmniej 30 dni. Deweloper nie będzie mógł skorzystać z tego uprawnienia, jeśli nabywca nie płaci w terminie ze względu na siłę wyższą.

Drugim przypadkiem jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Z kolei trzecim – niestawienie się nabywcy u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności. Jednak i w tych przypadkach deweloper nie może natychmiast odstąpić od umowy. Musi on wezwać (w formie pisemnej) nabywcę na drugi termin – odbioru lokalu/domu bądź wizyty u notariusza. Ten kolejny termin musi być oddalony od poprzedniego o co najmniej 60 dni. Jeśli na przeszkodzie odbioru mieszkania, czy też stawienia się u notariusza stoi siła wyższa, deweloper nie może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska – inne możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej

Chęć rozwiązania umowy deweloperskiej nabywca może indywidualnie przedyskutować z deweloperem. Ten z kolei może uzależnić wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy od zapłaty przez nabywcę jakiejś kwoty. Deweloper nie musi się godzić na rozwiązanie umowy – jego zgoda i działanie na rękę nabywcy wynika wyłącznie z jego dobrej woli. Ważne jest to, że jeśli strony dojdą do porozumienia, rozwiązanie umowy musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Jeśli nabywca posiada zdolność finansową, może on doprowadzić transakcję z deweloperem do końca, a następnie sprzedać mieszkania bądź dom innej osobie.

Kolejnym rozwiązaniem jest znalezienie przez nabywcę – jeszcze w trakcie trwania budowy – innej osoby, chętnej do nabycia mieszkania/domu, a następnie dokonanie cesji umowy deweloperskiej na jej rzecz. Cesja polega na tym, że w miejsce nabywcy wstępuje inna osoba. Przejmuje ona wówczas na siebie prawa i obowiązki dotychczasowego nabywcy – za ewentualnym rozliczeniem pomiędzy nimi. Cesja może nastąpić wyłącznie za zgodą dewelopera. Osoba wstępująca w miejsce dotychczasowego nabywcy, przejmuje na siebie obowiązek zapłaty dalszych rat. Nowy nabywca uzyskuje prawo do późniejszego nabycia jego własności.

Gdy nabywca nie jest w pewny, czy finalnie będzie chciał nabyć daną nieruchomość, dobrym zabezpieczeniem będzie porozumienie się z deweloperem. W przypadku niewyrażenia zgody przez dewelopera na powyższe, można wprowadzić do umowy dodatkowe prawo odstąpienia, np. w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy.

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w obszarze umowy deweloperskiej to zachęcamy do kontaktu z Kancelarią również za pośrednictwem formularza „porady prawne online”.