Rękojmia na rynku nieruchomości – analiza aspektów prawnych na rynku pierwotnym i wtórnym

Zakup nieruchomości jest znaczną inwestycją, często finansowaną wieloletnim kredytem. Co zrobić, kiedy kupione mieszkanie ma wady? Czy rękojmia obowiązuje przy mieszkaniu z rynku pierwotnego? Jest to pierwsze pytanie, jakie pada po wykryciu usterek w kupionym mieszkaniu lub domu. Podobnie sprawa wygląda z mieszkaniami z rynku wtórnego. Czy wtedy również obowiązuje rękojmia? Już w tym miejscu wyjaśniamy – rękojmia na mieszkanie obowiązuje niezależnie od pochodzenia nieruchomości, można z niej skorzystać przy każdej transakcji. Uprawnienia z tytułu rękojmi dotyczą także nieruchomości wynajmowanych. W niniejszym wpisie dowiesz się, czym jest rękojmia, jakich sytuacji dotyczy i ile obowiązuje, oraz jak dochodzić swoich praw. 

Definicja rękojmi na mieszkanie – czym jest rękojmia mieszkania

Rękojmia mieszkania to prawo, na podstawie którego sprzedawca odpowiada względem kupującego za wady prawne lub fizyczne sprzedanej nieruchomości. Wadą prawną może być np. brak ujawnienia w księdze wieczystej obciążenia nieruchomości hipoteką lub służebnością. Wadą fizyczną jest niezgodność stanu nieruchomości z umową sprzedaży.

Jakie wady i usterki są objęte rękojmią od dewelopera?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, wada mieszkania polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Jako wadę należy potraktować sytuację, w której mieszkanie:

• nie ma właściwości, które powinno mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z przeznaczenia (np. brak doprowadzonej wody, instalacji kanalizacyjnej itp.)
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (np. mniejszy metraż mieszkania),
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (np. bez pomieszczeń przynależnych takich jak m.in. komórka lokatorska).

Są to jedynie przykładowe wady. Możliwość skorzystania z rękojmi mieszkania na rynku pierwotnym to także usterki, które zostały wykryte w trakcie zamieszkiwania np: przeciekające okno, jak i te które powodują niemożność korzystania z lokalu.

Przykłady sytuacji podlegających rękojmi

W przypadku mieszkań najczęściej korzystamy z rękojmi w sytuacji, kiedy metraż mieszkania jest mniejszy niż określony w umowie, instalacje umieszczone w lokalu są wadliwe, nieprawidłowo osadzone okna lub drzwi, itp.

Rękojmia od Dewelopera na Rynku Pierwotnym – specyfika rękojmi przy zakupie mieszkania od dewelopera

Deweloper sprzedając mieszkanie działa jako przedsiębiorca. Zgodnie z zasadami kodeksu cywilnego, przy zakupie nieruchomości przez konsumenta, deweloper nie może wyłączyć rękojmi mieszkania w umowie sprzedaży. Oznacza to, że jeżeli wykryjemy wadę w ciągu 5 lat od dnia sprzedaży mieszkania, to możemy zwrócić się do dewelopera z roszczeniami z rękojmi.

Warunki rękojmi w umowie deweloperskiej

W umowie deweloperskiej można rozszerzyć rękojmie mieszkania z rynku pierwotnego. Mówiąc inaczej, deweloper i nabywca mogą dowolnie zwiększyć uprawnienia z tytułu rękojmi za mieszkanie, przykładowo wydłużając czas jej trwania. Natomiast niedozwolone jest ograniczenie obowiązywania rękojmi w stosunku do tego, co zostało określone w ustawie. Warto już na etapie umowy deweloperskiej skorzystać z pomocy adwokata, który może podjąć negocjacje z deweloperem celem rozszerzenia rękojmi.

Rękojmia na Rynku Wtórnym

Zgodnie z ogólnymi zasadami przy sprzedaży nieruchomości rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego obowiązuje 5 lat od daty sprzedaży lokalu. Jeżeli w tym czasie zostanie wykryta wada, kupujący ma możliwość skorzystania z uprawnienia z tytułu rękojmi mieszkania. Warto dodać, że w umowie sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, rękojmia między stronami może być wyłączona.

Czym kierować się przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym z myślą o rękojmi?

W przypadku rynku wtórnego, najczęściej mieszkania sprzedawane są między osobami prywatnymi (fizycznymi). W tym przypadku możliwe jest ograniczenie lub całkowite wyłączenie rękojmi. Należy więc na to zwrócić szczególną uwagę, czy przypadkiem nasza umowa nie zawiera ograniczeń w tym zakresie, a jeśli takie zawiera to co było intencją sprzedającego i czy nie zamierza czegoś istotnego przed nami ukryć. 

Celem szczegółowego omówienia konsekwencji wyłączenia uprawnień rękojmianych , warto rozważyć zlecenie analizy umowy sprzedaży nieruchomości prawnikowi.

Różnice w warunkach rękojmi w porównaniu do rynku pierwotnego

Co do zasady w warunkach rękojmi przy rynku wtórnym i pierwotnym nie ma żadnych istotnych różnic. Często istnieją jednak problemy w dochodzeniu roszczeń z rękojmi, zarówno od dewelopera jak i osób prywatnych. Wielokrotnie jest tak, że deweloper zakłada spółkę celową do sprzedaży mieszkań, a po zakończeniu sprzedaży, spółka taka jest likwidowana. Pojawiają się wówczas problemy, jak dochodzić roszczeń od zlikwidowanej spółki? Podobnie w przypadku rynku wtórnego, gdy nie mamy kontaktu ze sprzedającym, nie odbiera naszych telefonów, nie reaguje na wezwania itp. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi dobry adwokat, który potrafi ustalić podmioty odpowiedzialne za roszczenia i rozpocząć proces skutecznej egzekucji naszych praw.

Warunki zawarcia umowy rękojmi

Co do zasady rękojmia przysługuje z mocy prawa. Jak zostało opisane wyżej, umownie może zostać ona ograniczona, rozszerzona lub wyłączona całkowicie. Warto zaznaczyć, że kiedy jedną stroną umowy jest przedsiębiorca, a drugą konsument, to rękojmie można wyłącznie rozszerzyć.

Procedura reklamacji i naprawy

Usterki powinny być zgłoszone niezwłocznie po ich wykryciu sprzedającemu. Jeżeli nie są one znaczne, należy wyznaczyć sprzedającemu odpowiedni czas na ich naprawę lub usunięcie. Sprzedawca powinien dokonać napraw na własny koszt bez zbędnego opóźnienia. Kolejnym uprawnieniem jest wezwanie do obniżenia ceny sprzedaży. Najdalej idącym prawem jest odstąpienie od umowy sprzedaży. Jest ono jednak zastrzeżone jedynie dla wad istotnych.

Jak zgłaszać usterki objęte rękojmią?

Usterki przy rękojmi na mieszkanie należy zgłaszać na piśmie. Warto wysłać wezwanie listem poleconym i na wypadek przyszłego sporu ze sprzedającym, zachować dowód nadania. W wezwaniu należy opisać usterki i wskazać czy domagamy się naprawy, usunięcia wad, obniżenia ceny, czy też domagamy się całkowitego odstąpienia od umowy. Pamiętajmy też o wyznaczeniu terminu do kiedy oczekujemy reakcji ze strony sprzedającego.

Rękojmia a remonty czy modernizacje mieszkania

Często jest tak, że wada została odkryta dopiero na etapie remontu lub modernizacji mieszkania. Sam fakt dokonania remontu, czy zmian w lokalu po jego sprzedaży, co do zasady nie stanowi przeszkody przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi, jednak może mieć wpływ na kwestie dowodzenia istnienia tych wad.  Należy natomiast wykonać dokumentację na potrzeby ewentualnego postępowania. Dokumentacja ta powinna wykazywać, że wada istniała wcześniej, przed przystąpieniem do remontu lub zmian w lokalu.

Rękojmia a Umowa Najmu

Fakt najmu mieszkania nie wpływa na możliwość realizacji uprawnień z rękojmi mieszkania. Mówiąc inaczej, fakt wynajęcia mieszkania nie powoduje wygaśnięcia możliwości dochodzenia uprawnień z rękojmi między sprzedającym, a kupujących. 

Warto zaznaczyć, że przy umowie najmu również uregulowano rękojmię między wynajmującym a najemcą. Wynika ona z art. 664 kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji rzecz wynajmowana może nie nadawać się do użytku, co rodzi określone uprawnienia po stronie najemcy, jak przykładowo żądanie obniżenia czynszu najmu, wezwanie do usunięcia wad.

Jakie usterki są objęte rękojmią?

Najczęściej spotykane usterki przy wynajętych nieruchomościach to m.in. zawilgocenie ścian, brak sprzętu koniecznego do normalnego zamieszkania, czy też nieszczelne drzwi i okna. Można również skorzystać z rękojmi w przypadku dostrzeżonych różnić w faktycznym metrażu mieszkania, a tym wpisanym w umowie najmu.

Zakres odpowiedzialności wynajmującego

Właściciel powinien utrzymywać nieruchomość oddaną w najem w stanie przydatnym do umówionego użytku, tj. do zamieszkiwania w nim osób. Na żądanie najemcy, po wykryciu wady, powinien niezwłocznie usunąć wady lokalu. W przypadku braku usunięcia wad na wezwanie najemcy, najemca może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nadto najemca może zwrócić się do wynajmującego o obniżenie czynszu za czas trwania wad.

Różnice między rękojmią a kaucją

Kaucja jest zabezpieczeniem dla osoby wynajmującej nieruchomość, aby w przypadku braku zapłaty czynszu najmu lub uszkodzenia nieruchomości, móc pokryć powstałe szkody. Rękojmia jest natomiast prawem najemcy do rekompensaty w sytuacji, kiedy wynajęta rzecz ma wady fizyczne lub prawne, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu.

Obowiązki wynajmującego w przypadku reklamacji

Wynajmujący ma obowiązek ustosunkować się do zarzutów czynionych przez najemcę. Również powinien przesłać najemcy odpowiedź w formie pisemnej.

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca zobowiązany jest do niepogarszania stanu przedmiotu najmu. Powinien również pokrywać drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania mieszkania np: pomalowanie ścian. Ma on natomiast możliwość domagania się obniżenia czynszu za czas, kiedy lokal nie był zdatny do użytku w wyniku istnienia wady. Może też wypowiedzieć umowę najmu w przypadku nieusunięcia wad przez właściciela mieszkania.

Podsumowanie

Rękojmia za wady mieszkania to uprawnienie pozwalające na ochronę kupującego przed istniejącymi wadami nieruchomości, które jest dochodzone przeciwko sprzedającemu. 

Jeżeli w zakupionej nieruchomości wykryliście Państwo usterki, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią również za pośrednictwem formularza ”porady  prawne online” celem ustalenia możliwości skorzystania z rękojmi na mieszkanie.