Rozwiązanie umowy deweloperskiej – kluczowe informacje, prawa i konsekwencje

Obecnie deweloperzy w każdym większym mieście, realizują co najmniej kilka inwestycji. Wiele osób decyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej, na wczesnym etapie procesu budowlanego, zobowiązując się do zakupu mieszkania od dewelopera. Czy deweloper może odstąpić od umowy? Co w przypadku, kiedy wybudowane mieszkanie nie spełnia oczekiwań nabywcy? Czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej? W jakim terminie należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej? Czy deweloper może domagać się zapłaty kary za odstąpienie od umowy deweloperskiej?

Wyjaśnienie terminu odstąpienie od umowy deweloperskiej

Potocznie mówiąc, odstąpienie od umowy deweloperskiej oznacza całkowite zerwanie umowy łączącej nabywcę z deweloperem. Korzystając z prawa do odstąpienia od umowy, każda ze stron powinna zwrócić drugiej stronie to, co od niej otrzymała. Dla przykładu, jeżeli przy zawieraniu umowy, nabywca zapłacił deweloperowi zaliczkę, to cała ta zaliczka powinna zostać zwrócona nabywcy. Skutkiem odstąpienia od umowy deweloperskiej jest to, że umowę uważa się za niebyłą, tak jakby nigdy nie była zawarta. Ten sposób rozwiązania umowy, nie wymaga zgody drugiej strony.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera – podstawy prawne

Obecnie umowa deweloperska ma przede wszystkim chronić prawa nabywców, przez co znacznie ogranicza możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera możliwe jest na podstawie art. 43 ust. 7 i 8 ustawy deweloperskiej. Musi wystąpić jeden z dwóch przypadków, dający ustawową możliwość odstąpienia od umowy. 

Oczywiście w umowie deweloperskiej można zastrzec dodatkowe sytuacje, w których możliwe będzie odstąpienie od umowy. Natomiast sytuacje te nie mogą naruszać praw nabywcy mieszkania. Przed podpisaniem umowy warto zlecić jej analizę adwokatowi i sprawdzić, czy deweloper nie przewidział w umowie zapisów sprzecznych z ustawą, zbytnio rozszerzających jego prawa do odstąpienia od umowy.

Przyczyny, na podstawie których deweloper może odstąpić od umowy.

Deweloper ma możliwość odstąpienia od umowy w dwóch przypadkach: 

1. kiedy nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego (np. nie zapłaci kolejnej transzy lub zaliczki) w terminie 30 dni od dnia doręczenia  pisemnego wezwania od dewelopera, 
2. kiedy nabywca nie stawi się do odbioru lokalu lub nie przystąpi do aktu notarialnego pomimo tego, że deweloper wezwał go dwukrotnie, w formie pisemnej, do odbioru lokalu lub zawarcia aktu notarialnego. Nadto, pomiędzy pierwszym a drugim wezwaniem musi upłynąć co najmniej 60 dni. 

Wyjątkiem jest tzw. niestawienie się nabywcy spowodowane działaniem siły wyższej.

Procedura odstąpienia przez dewelopera

Odstępując od umowy deweloperskiej z powyższych przyczyn, deweloper zobowiązany jest złożyć względem nabywcy pisemne oświadczenie o odstąpieniu. Powinien także niezwłocznie zwrócić nabywcy wszystko, co od niego otrzymał w związku z zawarciem umowy.  Będzie to zatem np. zaliczka lub dotychczas wpłacone środki na zakup mieszkania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę – podstawy prawne

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę zostało uregulowane w art. 43 ust. 1-6 ustawy deweloperskiej. Katalog tych uprawnień jest zdecydowanie szerszy, niż w przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera. Przyczyny można podzielić na 2 grupy:

1. zawinione przez dewelopera nieprawidłowości przed zawarciem umowy lub przy jej zawieraniu, związane z niedopełnieniem obowiązków informacyjnych co do przygotowania, doręczenia i aktualizacji treści prospektu informacyjnego, a także dotyczące samej umowy deweloperskiej, 
2. nienależyte wykonywanie przez dewelopera obowiązków wynikających z treści umowy lub przepisów ustawy. 

Zapisy ustawy nie są proste, a ustawodawca posługuje się skomplikowanymi pojęciami prawniczymi. Często możliwość odstąpienia od umowy pojawia się po spełnieniu kilku różnych czynników. Ocena tego, która podstawa będzie najkorzystniejsza wymaga szczegółowej analizy, przy wsparciu prawnika.

Przyczyny umożliwiające nabywcy odstąpienie od umowy

Nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej z deweloperem lub od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach: 

1. jeżeli umowa rezerwacyjna lub deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w art. 35 lub 36 ustawy deweloperskiej, 
2. jeżeli informacje zawarte w umowie rezerwacyjnej lub deweloperskiej różnią się od informacji zawartych w prospekcie informacyjnym, 
3. jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego z załącznikami lub informacji o zmianach w prospekcie, 
4. jeżeli dane zawarte w prospekcie informacyjnym różnią się od stanu faktycznego w dacie zawarcia umowy, 
5. jeżeli prospekt informacyjny nie odpowiada wzorowi, nie zawiera wszystkich informacji wymaganych przez wzór, 
6. jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia własności lokalu określonego w umowie deweloperskiej lub rezerwacyjnej, 
7. jeżeli deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, 
8. jeżeli deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego bez przenoszenia obciążenia hipotecznego, 
9. jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o zawarciu mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie 10 dni od dnia podpisania umowy, 
10. jeżeli deweloper nie usunie wady istotnej lokalu, 
11. jeżeli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej lokalu, 
12. jeżeli syndyk upadłego dłużnika zażądał wykonania umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej.

Procedura odstąpienia przez nabywcę

W wielu przypadkach możliwość odstąpienia od umowy jest ograniczona w czasie tj. w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Termin może zostać wydłużony w treści umowy, ale nie może być skrócony. 

Odstąpienie od umowy deweloperskiej, wymaga złożenia oświadczenia względem dewelopera. Z oświadczenia musi wynikać powód odstąpienia oraz powinno ono zawierać krótkie uzasadnienie. Warto również wskazać podstawę prawną, na jakiej opieramy swoje oświadczenie. 

W niektórych przypadkach, ustawodawca zastrzegł szczególną formę oświadczenia o odstąpieniu składanego przez nabywcę – forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dodatkowo, w jego treści należy zawrzeć zgodę na wykreślenie roszczeń nabywcy z księgi wieczystej. 

Z uwagi na skomplikowaną formułę takiego oświadczenia, zalecamy skorzystanie z pomocy adwokata przy redagowaniu pisma, co  gwarantuje skuteczność i prawidłowość tak skonstruowanego oświadczenia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy

Jak już wyżej wskazano, w przypadku skutecznie złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, taką umowę uważa się za niebyłą. Zatem, każda ze stron tej umowy powinna zwrócić drugiej stronie to, co od niej otrzymała. Jeżeli nabywca wpłacił deweloperowi jakiekolwiek środki finansowe, to należny jest mu zwrot całość tych pieniędzy. Deweloper powinien oddać wszystko co otrzymał od nabywcy niezwłocznie, jednak nie później niż terminie 30 dni.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny – omówienie możliwości

Co do zasady nie ma możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny. Przynajmniej, możliwość taka nie została uregulowana przez ustawodawcę. Natomiast, deweloper i nabywca mogą taką możliwość zastrzec w umowie, rozszerzając katalog przyczyn ustawowych. 

Natomiast, jeżeli taka dodatkowa możliwość znajdzie się w umowie, to będzie jej zazwyczaj towarzyszyć kara umowna za odstąpienie od umowy deweloperskiej. Warto więc najpierw rozważyć, czy nie została spełniona jedna z powyższych przesłanek, która umożliwi odstąpienie bez konieczności zapłaty kary.

Kara umowna za odstąpienie od umowy deweloperskiej

Jeżeli odstąpienie od umowy występuje z przyczyn wskazanych przez ustawodawcę w ustawie deweloperskiej, to nabywca nie będzie płacił żadnej kary umownej deweloperowi. Taki zapis, nawet zawarty w umowie, były sprzeczny z prawem. 

Natomiast, jeżeli strony dodatkowo uregulowały inne przyczyny, na podstawie których można odstąpić od umowy, to mogą temu towarzyszyć kary umowne. Wysokość tych kar, będzie określona w umowie.

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem

W przypadku odstąpienia od umowy z deweloperem możliwości odstąpienia są tożsame zarówno w przypadku umowy deweloperskiej, jak i rezerwacyjnej. Ustawodawca przewidział jeden katalog podstaw do odstąpienia, jaki został zawarty w omówionym już art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej.

Alternatywy dla odstąpienia – Negocjacje i Rozwiązania

Odstąpienie od umowy nie jest jedynym sposobem na rozwiązanie umowy z deweloperem. Często pomagamy naszym klientom w negocjacjach z deweloperami, aby w sposób polubowny rozwiązać umowę łącząca nabywcę i dewelopera. Doprowadzenie do polubownego rozwiązania sporu z deweloperem jest korzystne dla każdej ze stron. Przede wszystkim jest o wiele szybsze niż wielomiesięczne sprawy sądowe, mniej stresujące, a zarazem mniej kosztowne. 

Zanim podejmiecie Państwo kroki prawne, zachęcamy do rozważenia wszystkich możliwości.

Podsumowanie

Od kilku lat funkcjonuje ustawa deweloperska, która w obecnym kształcie chroni prawa nabywcy, przyznając mu więcej uprawnień. Niestety jest ona napisana skomplikowanym językiem, zawiera wiele zawiłości prawnych, co nie sprzyja szybkiemu rozwiązaniu umowy deweloperskiej. Odstąpienie od umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej bywa skomplikowane i czasochłonne. Wymaga dobrego przygotowania, wskazania podstaw odstąpienia i zachowania odpowiednich wymogów formalnych. 

Celem niezwłocznego udzielenia pomocy prawnej w zakresie dotyczącym powyższego zagadnienia, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią również za pośrednictwem formularza ”porady  prawne online”.