Zasiedzenie nieruchomości – wszystko co powinieneś wiedzieć 

Bardzo często Klienci Kancelarii posiadają nieuregulowany stan prawny nieruchomości, którą zajmują i z której korzystają od wielu lat. Najczęściej dowiadują się o tym, gdy pojawia się osoba, która rości sobie prawa np. do działki przez nas zajmowanej. Co wtedy zrobić? Jak zareagować? Jednym ze sposobów uregulowania stanu prawnego i nabycia własności nieruchomości jest wszczęcie postępowania o jej zasiedzenie. Jednak proces ten jest skomplikowany, wymaga skrupulatnego zebrania dowodów i odpowiedniej argumentacji. W dzisiejszym wpisie postaramy się przybliżyć tematykę zasiedzenia nieruchomości, podpowiemy jak sytuacja zasiedzenia wygląda w prawie spadkowym oraz jak sporządzić wniosek o zasiedzenie nieruchomości. 

Każda osoba posiadająca nieruchomość i z niej korzystająca, może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Pojawia się jednak pytanie, czym charakteryzuje się takie posiadanie samoistne? Odpowiadając na powyższe pytanie należy wskazać, że osoba korzystająca z danej nieruchomości traktuje ją jak własną, uważa się za właściciela i jest przekonana, że do niego należy. Konieczne jest jednak eksponowanie na zewnątrz swojego władztwo nad nieruchomością. Najprościej mówiąc, nieruchomość mamy traktować jak własną, jak również wszyscy wokół mają nas postrzegać jako właścicieli tej nieruchomości.

Nabyć nieruchomość przez zasiedzenie można w dobrej lub złej wierze. To właśnie dobra lub zła wiara wyznacza czas potrzebny do zasiedzenia. 

Przyjmuje się, że jeżeli posiadacz działa w dobrej wierze, to wystarczy, że włada daną nieruchomością nieprzerwanie od 20 lat. Ustawodawca nie określił jednak definicji dobrej wiary. Wedle orzecznictwa dobra wiara to stan, w którym dana osoba jest w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem danej nieruchomości. Obrazując to przykładem można przytoczyć sytuację, w której dana osoba zleca wykonanie pomiarów geodezyjnych przed postawieniem ogrodzenia. Geodeta wyznacza, w którym miejscu powinna przebiegać granica, jednak popełnia przy tym błąd wychodząc na działkę sąsiada o kilka metrów. Ogrodzenie stoi tak przez 20 lat i przy kolejnym pomiarze geodety wychodzi, że jest ono postawione na gruncie sąsiada. Przez 20 lat użytkowano teren ogrodzony i traktowano jak swój. W takiej sytuacji, pozostajemy w dobrej wierze, gdyż nasze przeświadczenie o własności terenu ogrodzonego było spowodowane błędem popełnionym przez geodetę. Możliwe staje się wówczas nabycie na własność kawałka ziemi, który był przez nas użytkowany przez ostatnie 20 lat. 

Z kolei posiadanie w złej wierze jest o wiele częściej spotykane w sprawach o zasiedzenie nieruchomości. Jest to sytuacja, w której dana osoba ma świadomość, że nieruchomość nie należy do niej i pomimo tej wiedzy, użytkuje ją jak właściciel i traktuje jako swoją własność. Zazwyczaj zła wiara dotyczy niewielkich nieruchomości zaaranżowanych przez naszych klientów na ogrody, sady lub drogi dojazdowe. W tym przypadku czas, w jakim należy posiadać nieruchomość to 30 lat. 

Zarówno okres 20 jak i 30 lat posiadania nieruchomości nie może zostać przerwany. Oznacza to, że przez wszystkie lata nikt inny nie może gospodarować nieruchomością, a także nie może decydować o jej losie. Wyjątkiem jest przejście posiadania nieruchomości na kolejną osobę i doliczenie czasu posiadania przez poprzednika, o czym szerzej będziemy pisać w dalszej części dzisiejszego wpisu. 

Czym jest zasiedzenie nieruchomości? 

Zasiedzenie nieruchomości jest sytuacją, w której nabywa się własność nieruchomości z powodu jej posiadania przez określony czas. Oznacza to, że po przeprowadzeniu postępowania sądowego, sąd stwierdzi, że nabyliśmy własność nieruchomości przez jej zasiedzenie, w oznaczonej dacie, a więc z mocą wsteczną. Po uprawomocnieniu się orzeczenia, funkcjonujemy jako pełnoprawny właściciele danej nieruchomości, możemy nią dowolnie rozporządzać i dowolnie z niej korzystać. Nabywamy ją bez dodatkowych opłat, za wyjątkiem konieczności uiszczenia opłaty sądowej od wniosku o zasiedzenie wynosi 2.000 zł. 

Postanowienie kończące powyższe postępowanie, zaopatrzone w stwierdzenie prawomocności, uprawnia do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej jako właściciela. Od wniosku o wpis prawa w księdze wieczystej jest pobierana opłata w kwocie 200 złotych. 

Zasiedzenie nieruchomości a prawo spadkowe 

Co do zasady, prawo spadkowe oraz orzecznictwo sądów przyjmuje, że również w toku postępowania spadkowego można podnieść zarzut zasiedzenia danej nieruchomości. Oznacza to, że w trakcie postępowania o dział spadku, jeden ze spadkobierców może zgłosić zarzut nabycia prawa własności danej nieruchomości przez zasiedzenie. Gdy postępowanie zakończy się sukcesem, nieruchomość stanie się własnością jednego ze spadkobierców. Dla skutecznego podniesienia zarzutu zasiedzenia, prawo spadkowe wskazuje, że podobnie jak w postępowaniu o zasiedzenie, należy spełnić wszystkie przesłanki wymienione w art. 172 k.c. i szczegółowo opisane powyżej.  Oznacza to, że należy wykazać dowodami, że jest się posiadaczem samoistnym danej nieruchomości i posiada się ją nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat, w zależności od dobrej i złej wiary.

Należy jednak dodać, że prawo spadkowe nie reguluje dokładnie sytuacji podniesienia zarzutu zasiedzenia. Całość przyjętej praktyki podnoszenia zarzutu zasiedzenia opiera się na orzecznictwie sądów. Dlatego, też warto skonsultować swoją sytuację z prawnikiem, który dokładnie zna praktykę sądów i udzieli konkretnych wskazówek, jak postępować w takiej sprawie. Wizyta u adwokata pozwoli na wyeliminowanie wszelkich wątpliwości i skutecznie podniesienie zarzutu zasiedzenia nieruchomości. 

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy 

Wielokrotnie pojawia się pytanie jak wygląda relacja pomiędzy zasiedzeniem nieruchomości a spadkobiercami. Czy spadkobierca może zasiedzieć nieruchomość, którą wcześniej posiadał  zmarły? W naszej ocenie jest taka możliwość, jednak nie jest to proste. Należy wykazać, że nasz spadkodawca posiadał nieruchomość od kilkunastu lat, zaś my po jego śmierci przejęliśmy ten stan posiadania. Innymi słowy jest to sytuacja, w której zmarły korzystał z danej nieruchomości, zaś po jego śmierci spadkobierca wstąpił w to miejsce, tak samo traktując tę nieruchomość jak własną, władając nią. 

Zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego, we wniosku o zasiedzenie nieruchomości trzeba wykazać dowodami, że doszło do sytuacji, w której można zaliczyć czas posiadania nieruchomości przez poprzednika. Należy wykazać dodatkowo, że nasz poprzednik władał nieruchomością, a po jego śmierci, to my ją przejęliśmy i nieprzerwanie nią władamy jak właściciele. 

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości 

Jest to jedno z trudniejszych oraz obszerniejszych pism wszczynających postępowanie sądowe. Każdy wniosek o zasiedzenie nieruchomości wymaga indywidualnej analizy, z uwagi na jego trudność i złożoność, a często i skomplikowany stan faktyczny. Niemniej jednak najważniejszą rzeczą przy tworzeniu takiego wniosku jest prawidłowe określenia żądania. To w nim wskazujemy dokładne położenie nieruchomości, jej rozmiar oraz informacje, czy jest to nieruchomość zabudowana czy niezabudowana. Należy także zażądać przeprowadzenia dowodów, które wykażą fakt posiadania nieruchomości oraz okres tego posiadania. Wśród dowodów muszą znaleźć się także dokumenty potwierdzające lokalizację i rozmiar działki, takie jak wyrys i wypis z rejestru gruntów. W przypadku, kiedy nieruchomość posiada księgę wieczystą to należy załączyć również jej odpis, aby Sąd miał wiedzę o właścicielach tej nieruchomości, ewentualnie o wszystkich okolicznościach, jakie pozostają ujawnione w księdze wieczystej (np. obciążenia, hipoteki).

Następnie należy przejść do uzasadnienia. To w nim trzeba opisać sądowi dlaczego uważamy, że możliwe jest zasiedzenie nieruchomości i dlaczego nasz wniosek o zasiedzenie nieruchomości powinien zostać uznany przez sąd. Wykazujemy w nim okres posiadania oraz to, że posiadanie ma charakter “właścicielski”. 

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości należy również opłacić. W tym przypadku ustawodawca zadecydował, że od tego wniosku będzie opłata stała w wysokości 2000 złotych. Należy ją wpłacić na rachunek bankowy sądu, dołączając do wniosku potwierdzenia lub zapłacić w kasie sądu i nakleić na wniosek specjalne znaki opłaty sądowej. 

Z uwagi na wysoką opłatę, jak i wysoki poziom skomplikowania wniosku o zasiedzenie, przed jego złożeniem warto skonsultować jego treść z adwokatem. Pozwoli to znacząco przyśpieszyć cały proces, jak i upewnić się, że wniosek został należycie sformułowany i nie zostanie odrzucony przez Sąd. 

Nabycie własności przez zasiedzenie

Uzyskanie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabyciu własności nieruchomości przez  zasiedzenie, jest o tyle korzystne, że w tym przypadku nie ponosi się żadnych kosztów zakupu nieruchomości lub spłaty udziałów w nieruchomości (co ma miejsce w przypadku prawa spadkowego i działu spadku). Od dnia uprawomocnienia postanowienia o zasiedzeniu jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości, możemy nią dowolnie rozporządzać. Już nawet kolejnego dnia możemy daną nieruchomość sprzedać. 

Jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości?

Wiele osób kieruje do naszej kancelarii pytania czy da się uchronić przed zasiedzeniem i jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości? Na tak postawione pytania, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Sposoby uniknięcia zasiedzenia mogą być różne, w każdej sytuacji należy indywidualnie ocenić sytuację danej osoby. 

Wśród najczęściej spotykanych sposobów uniknięcia zasiedzenia są: 

• wykazanie, że posiadanie nie było samoistne, tylko zależne (np. na podstawie użyczenia, umowy najmu, dzierżawy itp.),
• wykazanie, że posiadanie nie trwało odpowiednio 20 lub 30 lat, 
• wykazanie, że posiadanie zostało przerwane na pewien okres (np. poprzez wyjazd na stałe poza granice kraju, pozostawienie nieruchomości).

Są to przykładowe zarzuty jakie może podnosić każda osoba w sprawie o zasiedzenie. Oczywiście, dla zwiększenia skuteczności swoich działań, można podnosić każdy z tych zarzutów. Wszystko zależy od sytuacji, w jakiej się znajdujemy oraz od dowodów, jakimi dysponujemy. Każdorazowo warto przeanalizować z adwokatem możliwości procesowe, jak również skonsultować zasadność naszych zarzutów. Adwokat udzieli kompleksowej porady, jak również nakreśli dalsze możliwe do podjęcia działania. 

Zagadnienia związane z zasiedzeniem nieruchomości są bardzo skomplikowane, niejednokrotnie budzą szereg wątpliwości. Celem omówienia sprawy, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią za pośrednictwem naszego formularza kontaktowego.