Jak pozbyć się niechcianego lokatora

Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Najczęściej osoby mające problemy z lokatorami, chcą dokonać eksmisji niechcianego lokatora. W tym wpisie opiszemy, jak wygląda proces eksmisyjny oraz jak pozbyć się niechcianego lokatora. Podpowiemy jakie podjąć kroki prawne, aby skutecznie odzyskać własną nieruchomość.

Eksmisja niechcianego lokatora – analiza sytuacji

Często zdarza się że po pewnym czasie wynajmu mieszkania, zaczyna się problem z lokatorem. Przykładowo spóźnia się on z zapłatą czynszu, nie reguluje rachunków za media itp.  Czasem dochodzi także do zniszczenia nieruchomości lub udostępniania jej innym osobom. Podobne problemy występują także wtedy, kiedy loktor udostępnia nieruchomość osobom trzecim bez zawarcia umowy najmu, na przykład nieodpłatnie. Czasem lokator nie opuszcza nieruchomości, mimo wcześniejszego ustalenia konkretnego terminu.  Często pojawiają się tłumaczenia, że lokator „nie ma gdzie się podziać” lub „nie ma do kogo pójść”.

Wówczas właściciel nieruchomości zaczyna się zastanawiać jak rozwiązać problemy z lokatorem i pozbyć się lokatora z mieszkania. 

W takiej sytuacji zalecamy nie podejmować pochopnych kroków i przedstawić swój problem profesjonaliście. Należy pamiętać, że nie każdego lokatora można usunąć z mieszkania w ten sam sposób. Adwokat doradzi jaki sposób wybrać w konkretnej sytuacji.

Problemy z lokatorami w mieszkaniach własnościowych i wynajmowanych

W przypadku mieszkań własnościowych najczęściej niechciany lokator to np. były partner, który nie chce opuścić mieszkania po rozstaniu lub członek dalszej rodziny, który nie chce zrezygnować z gościnności właściciela nieruchomości. Eksmisja takiego lokatora jest cięższa emocjonalnie, bowiem często właściciel nieruchomości ulega prośbom lokatora o kilka dodatkowych dni na zorganizowanie kolejnego mieszkania. Zdarza się też tak, że właściciel nieruchomości jest pod presją rodziny, która także kieruje prośby, aby takiej osoby nie wyrzucać z mieszkania. 

Natomiast przy wynajmowaniu mieszkania osobom trzecim najczęstszym problemem jest brak zapłaty za czynsz i media. Równie często zdarzają się zniszczenia mieszkania oraz konflikty z sąsiedztwem. Jak więc pozbyć się lokatora z wynajmowanego mieszkania? Czy tu również występuje dodatkowy “ładunek emocjonalny”? Doświadczenie pokazuje, że w takich przypadkach właściciele mieszkań nie mają takich oporów, jak na przykład przy eksmisji osób będących członkami ich rodziny i reagują w bardziej zdecydowany sposób. Eksmisja jest inicjowana zdecydowanie szybciej, a właściciele często nie wierzą lokatorom w ich kolejne obietnice.

Scenariusze związane z niechcianymi lokatorami

Jeżeli pojawia się problem z niechcianym lokatorem, najczęściej właściciele mieszkań zaczynają od zwykłej rozmowy. Następnie kierowane jest pisemne wezwanie do opuszczenia i wydania lokalu. Jeśli wezwanie okażę się nieskuteczne, konieczne stanie się zainicjowanie postępowania sądowego o eksmisję. Jeżeli nawet prawomocny wyrok eksmisyjny nie skłoni lokatora do wyprowadzki, to należy złożyć wniosek do komornika o przymusowe wykonanie eksmisji.

Informacje o procesie eksmisji

Wśród najważniejszych informacji o procesie eksmisji jest to, że o eksmisji orzeka sąd, a dopiero następnie fizycznie eksmisji dokonuje komornik. Wbrew powszechnej opinii, aby doszło do eksmisji konieczne jest orzeczenie sądu. Komornik nie ma możliwości prawnych do samodzielnej eksmisji niechcianego lokatora.

Przepisy prawne dotyczące eksmisji lokatorów

Podstawą prawną eksmisji lokatora jest art. 222 §1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, właściciel nieruchomości może żądać jej wydania od niechcianego lokatora. Niechcianym lokatorem jest ten kto nie posiada do nieruchomości żadnego tytułu prawnego. Jeżeli na przykład stosunek najmu nie zostanie wypowiedziany przed wszczęciem postępowania o eksmisję, to nie możemy mówić o niechcianym lokatorze, gdyż osoba ta zamieszkuje w lokalu na podstawie uprzednio zawartej umowy najmu. 

Przed wszczęciem postępowania o eksmisję warto skorzystać z pomocy adwokata. Podpowie on w jaki sposób działać, jakie konkretnie podjąć kroki, aby umowa była skutecznie wypowiedziana oraz jakie dokumenty zgromadzić by zwiększyć szansę na powodzenie powództwa o eksmisję.

Problem z lokatorem: Rady dotyczące komunikacji

Przy rozmowach z niechcianym lokatorem nie warto ulegać emocjom. Należy zachować spokój i powściągliwość. Nadmierne emocje mogą doprowadzić wyłącznie do eskalacji konfliktu. Zalecamy komunikację na piśmie. W przypadku sformułowania pisma do niechcianego lokatora stanowisko właściciela nieruchomości jest bardziej przemyślane, pozbawione emocji. Pozwala także na udokumentowanie w sądzie, że przed wszczęciem postępowania o eksmisję podjęliśmy rozmowy z lokatorem.

Wskazówki dotyczące dokumentacji i udokumentowania problemów

Jeżeli zaczynają się problemy z niechcianym lokatorem, to najlepiej porozumiewać się z nim wyłącznie na piśmie. Wtedy właściciel ma udokumentowane, że podejmował z lokatorem próby pozasądowego rozwiązania sporu, wypowiadając umowę najmu lub użyczenia. Sąd nie ma wtedy wątpliwości, że lokator nie dysponuje żadnym prawem do zajmowania nieruchomości. 

Eksmisja – kroki do podjęcia w przypadku niechcianego lokatora

W pierwszej kolejności należy wypowiedzieć niechcianemu lokatorowi umowę najmu lub użyczenia nieruchomości i wezwać do jej opuszczenia i wydania właścicielowi. Jeżeli wezwanie nie poskutkuje, należy skierować pozew o eksmisję do sądu. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego, jeżeli lokator dalej nie opuścił nieruchomości, należy złożyć wniosek o eksmisję u komornika.

Proces eksmisji

Proces o eksmisję jest inicjowany poprzez złożenie pozwu do sądu rejonowego. Należy wybrać sąd rejonowy właściwy miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Wraz z pozwem należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 złotych. W toku postępowania należy przedłożyć dowody na poparcie swoich twierdzeń,  typu umowę najmu. Można rozważyć powołanie świadków. Jeżeli lokator nie wyprowadzi się z zajmowanej nieruchomości, po uzyskaniu prawomocnego wyroku, należy złożyć u komornika wniosek o eksmisję lokatora.

Jak usunąć niechcianego lokatora: Negocjacje i Mediacje

W przypadku potrzeby pozbycia się niechcianego lokatora z nieruchomości coraz częściej proponowane są mediacje. Skutecznie przeprowadzona mediacja może doprowadzić do tego, że czas postępowania o eksmisję ulegnie znacznemu skróceniu. Udział osoby trzeciej w osobie profesjonalnego mediatora często ułatwia rozmowę z niechcianym lokatorem. Jest to coraz powszechniejsza alternatywa dla długotrwałego postępowania o eksmisję.

Różnice między eksmisją w przypadku mieszkań własnościowych a wynajmowanych

W przypadku mieszkań własnościowych, eksmisję rozpoczyna wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu i jego wydania właścicielowi. W takim wezwaniu należy oznaczyć konkretną datę, kiedy niechciany lokator ma opuścić nieruchomość.  

W przypadku mieszkań wynajmowanych, eksmisja możliwa jest po zakończeniu stosunku najmu, tj. po zakończeniu trwania umowy lub po jej wypowiedzeniu. Właściciel musi skutecznie wypowiedzieć stosunek najmu, aby pozbawić lokatora tytułu prawnego do konkretnej nieruchomości.

Eksmisja niechcianego lokatora z mieszkania własnościowego

Jak mówimy o pozbyciu się lokatora z mieszkania własnościowego to należy zacząć od wezwania do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie takie należy skierować do niechcianego lokatora, najlepiej doręczyć je za pośrednictwem poczty polskiej za potwierdzeniem odbioru. W wezwaniu tym należy oznaczyć termin, w jakim mieszkanie ma zostać wydane. Kolejne kroki są takie same, jak przy każdej innej eksmisji.

Kroki i procedury

Po odebraniu wezwania do opuszczenia lokalu przez lokatora należy: 

• skierować pozew do sądu, 
• stawić się na rozprawę, 
• uzyskać prawomocny wyrok eksmisyjny, 
• złożyć wniosek o eksmisję do komornika.

Jak pozbyć się lokatora z wynajmowanego mieszkania

Przy wynajmowanym mieszkaniu należy mieć na uwadze, że najpierw należy zakończyć stosunek najmu z niechcianym lokatorem. Może się to odbyć poprzez wypowiedzenie umowy najmu, a jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, to po upływie czasu trwania umowy. Dopiero po zakończeniu stosunku najmu należy wezwać takiego lokatora do opuszczenia nieruchomości, wyznaczając mu dodatkowy termin. W tym przypadku również należy wysłać wezwanie do opuszczenia lokalu za potwierdzeniem odbioru. 

Kroki i procedury dla mieszkań wynajmowanych

Po zakończeniu stosunku najmu i odebraniu wezwania do opuszczenia lokalu przez lokatora należy: 

• skierować pozew do sądu, 
• stawić się na rozprawę, 
• uzyskać prawomocny wyrok eksmisyjny, 
• złożyć wniosek o eksmisję do komornika.

Problem z lokatorem – prawne aspekty

W przypadku problemów z niechcianym lokatorem pojawiają się także inne aspekty prawne. Inicjowane są postępowania administracyjne o wymeldowanie oraz wszczynane są postępowania karne. Najczęściej są to sprawy karne o zniszczenie mienia, naruszenie miru domowego lub o utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego. 

W wielu przypadkach właściciel nieruchomości decyduje się na odłączenie mediów, aby utrudnić niechcianemu lokatorowi korzystanie z nieruchomości. Nie jest świadom, że takie zachowanie może wypełniać znamiona czynu zabronionego z art. 191 §1a kodeksu karnego tj. zmuszenia do określonego działania. Podobnie często zdarza się, że właściciel decyduje się na samodzielną próbę wyrzucenia z mieszkania takiego lokatora. Wtedy swoim zachowaniem może wypełnić znamiona czynu zabronionego z art. 193 §1 kodeksu karnego tj. naruszenie miru domowego. Postępowanie zgodnie z przepisami o eksmisji być może jest dłuższe, natomiast nie powoduje ewentualnej odpowiedzialności karnej.

Etyczne aspekty eksmisji

Eksmisja lokatora wciąż budzi kontrowersje. Wiele osób uważa, że jest to wyrzucanie ludzi z mieszkania, bez wcześniejszej rozmowy, próby porozumienia. Z naszego doświadczenia wynika, że żaden właściciel nieruchomości nie działa w sposób celowy by zaszkodzić drugiej osobie i nie chce prowadzić postępowania o eksmisję, jeżeli lokator dobrowolnie opuszcza nieruchomość. Eksmisja jest bowiem ostatecznością, do której dochodzi w sytuacji, gdy lokator nie opuszcza mieszkania i pomimo podjętych uprzednio prób, nadal zamieszkuje bezprawnie w lokalu. W takich sytuacjach, o ile działania są podejmowane zgodnie z literą prawa, prawa właściciela zasługują na ochronę.

W przypadku problemów z niechcianym lokatorem zachęcamy do kontaktu z Kancelarią, również za pośrednictwem formularza „porady prawne online”.