Jak zmusić dewelopera do usunięcia usterki

Obecnie większość osób decyduje się na zakup mieszkania od dewelopera. Wielokrotnie odebranie kluczy do wymarzonego mieszkania, zamiast wiązać się z samą radością, powoduje rozpoczęcie problemów w walce z deweloperem o usunięcie stwierdzonych usterek. Deweloperzy jednak często nie odpowiadają na pisma lub nie usuwają usterek pomimo pisma do dewelopera z żądaniem usunięcia wad. Co zrobić w takiej sytuacji? Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki? Co, jeśli deweloper nie usuwa usterek w 30 dni? Na te i na wiele innych pytań odpowiemy w dzisiejszym wpisie.

Wprowadzenie do problemu

Wiele osób kupuje jedno mieszkanie na całe życie. Wynika to z faktu, że najczęściej mieszkania są finansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Za sprawą wzrostu zainteresowania zakupem własnego mieszkania, w ostatnich latach deweloperzy prowadzą masę nowych inwestycji budowlanych, przez co rynek pierwotny nieruchomości jest bardzo rozwinięty. Niestety, przy tak dużej ilości oddawanych do użytku budynków, wiele z lokali budowanych jest w pośpiechu, przy użyciu gorszych materiałów, przez co powstają mniejsze lub większe wady. Często w lokalach występują na przykład różnice poziomów pomiędzy pokojami, niewłaściwie osadzone okna,  czy nieprawidłowo ułożone instalacje, czy też różnice w metrażu.

Dlaczego usuwanie usterek przez dewelopera jest istotne

Ważne jednak, aby nie dokonywać odbioru pochopnie i w pośpiechu. Na wszystkie usterki należy zwrócić uwagę podczas odbioru lokalu. Z czynności odbioru sporządzany jest protokół, do którego należy wpisać wszystkie nasze uwagi. Następnie deweloper jest zobowiązany do ustosunkowania się do dostrzeżonych usterek. 

Jeżeli na etapie odbioru mieszkania od dewelopera są usterki, to należy je od razu usunąć. Brak usunięcia ich na początkowym etapie, może doprowadzić do wystąpienia jeszcze poważniejszych wad w kolejnych latach lub pogłębienia się już istniejących. Naturalnie, gdy zaniechamy powiadomienia dewelopera o dostrzeżonych usterkach,  wpłynie to także na wzrost kosztów wykończenia mieszkania, ponieważ sami będziemy musieli uporać się z problemem usterek.

Deweloper nie usuwa usterek – skąd się to bierze?

To, że deweloper nie usuwa zgłoszonych usterek jest dosyć powszechną praktyką. Bierze się to głównie z przyczyn finansowych, jak i organizacyjnych. Każda dodatkowa naprawa generuje koszt w postaci wynagrodzenia wykonawcy, jak również wpływa na ewentualne opóźnienie w kolejnych pracach. Deweloperowi zależy na wysokiej sprzedaży mieszkań, a zatem nie jest zainteresowany poprawkami w lokalach już sprzedanych.

Konsekwencje dla nabywcy

Nabywca lokalu posiadającego usterki ponosi głównie konsekwencje finansowe, jeżeli nie zgłosi usterek deweloperowi lub nie zostaną one naprawione w określonym terminie. Musi wówczas zaangażować kolejne środki finansowe na naprawę rzeczy, co de facto jest obowiązkiem dewelopera. Musi także znaleźć wykonawcę, który podejmie się napraw, czyli zaangażować nie tylko swoje środki, ale i czas. 

Z kolei gdy nabywca nie usunie usterek, ma to wpływ na obniżenie wartości nowego mieszkania.

Czas na usuwanie usterek – ile deweloper ma czasu?

Zgłoszenie żądania usunięcia usterek może nastąpić zarówno na etapie odbioru mieszkania,  jak również w okresie obowiązywania rękojmi za sprzedany lokal. 

To, ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z przywołaną ustawą wszystkie usterki powinny zostać wpisane do protokołu odbioru nieruchomości. Od dnia podpisania tego protokołu, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad wskazanych w protokole. Informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy, deweloper powinien przekazać nabywcy w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu. 

Artykuł 41 ust. 6 tej ustawy określa termin usunięcia uznanych usterek przez dewelopera jako 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu.

Jeżeli deweloper nie usunie usterek w terminie 30 dni, może określić konkretny termin, w którym usterki te naprawi. Kolejny termin określony przez dewelopera powinien być dogodny dla nabywcy nieruchomości, jednak nie może powodować nadmiernej przewlekłości w procesie naprawczym. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym albo nie wskaże takiego terminu, nabywca może wyznaczać deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, termin na skorzystanie z prawa do rękojmi to 5 lat od dnia wydania nieruchomości.

Powtarzający się problem: Deweloper nie usuwa usterek

Niestety coraz częstszą praktyką jest to, że pomimo dalszych wezwań deweloper nie usuwa usterek. Czasem nie odpisuje on na wezwania, a czasem kwestionuje swoją odpowiedzialność za usterki. Co jeśli deweloper nie usuwa usterek pomimo kolejnego terminu? 

W tym przypadku powinniśmy skorzystać z ostatecznego sposobu polubownego rozwiązania sporu i  skierować do dewelopera żądanie usunięcia usterek i wskazać jednocześnie konkretną datę, w której oczekujemy usunięcia. W piśmie warto ponownie przytoczyć usterki i w miarę szczegółowo je opisać. Jak wynika z powyższego, tym razem to nabywca mieszkania samodzielnie ustala to, ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki.

Jak skonstruować skuteczne wezwanie

Konstruując wezwanie do zapłaty warto skorzystać z pomocy adwokata. Wiedza oraz doświadczenie w sporach z deweloperem pozwoli na skonstruowanie wezwania w sposób odpowiadający wszelkim wymogom. Korzystając z pomocy dobrego adwokata mamy także pewność, że wezwanie będzie odpowiadać wymogom stawianym przez prawo cywilne. Adwokat podpowie także co zrobić, gdy deweloper nie usuwa usterek po wezwaniu do ich usunięcia.

Pismo do dewelopera z żądaniem usunięcia wad

Wezwanie do usunięcia usterek powinno zawierać:

• szczegółowy opis usterek, 
• skonkretyzowanie żądania tj. czego domagamy się od dewelopera,
• termin usunięcia usterek przez dewelopera

Na potwierdzenie wystąpienia wad, można także załączyć zdjęcia. W wezwaniu tym, poza wymienieniem usterek i wskazaniem terminu, warto także wskazać podstawę żądań naprawy. Są to przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Do wezwania do usunięcia usterek można dołączyć także prywatną opinie, w której niezależny specjalista określi jakiego rodzaju są to usterki i jak je naprawić. Uwiarygodni to usterki wskazane przez nabywcę nieruchomości. 

Warto dodać, że pismo musi być podpisane przez nabywcę nieruchomości i nadane listem poleconym, ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, na adres siedziby dewelopera. Zaleca się zachowanie potwierdzenia nadania, które może posłużyć jako dowód w późniejszym postępowaniu.

Co jeśli deweloper nie usuwa usterek?

Nabywca nieruchomości może skorzystać z uprawnień z rękojmi i złożyć wobec dewelopera oświadczenie o obniżeniu ceny za nabyty lokal. Nabywca nieruchomości może także na własną rękę zlecić osobie trzeciej naprawę usterek i samodzielnie pokryć tego koszty. Następnie może skierować do dewelopera żądanie zapłaty za usunięcie usterek. 

Jeżeli deweloper dobrowolnie nie zapłaci, to w opisanych wyżej przypadkach konieczne będzie wystąpienie przeciwko deweloperowi do sądu o zapłatę. 

Nabywca nieruchomości może także od razu skierować do sądu pozew o wyrażenie zgody na tak zwane wykonanie zastępcze. Oznacza to, że w wyroku sąd zezwala nabywcy nieruchomości na zlecenie usunięcia usterek osobie trzeciej na koszt i ryzyko dewelopera. W takiej sytuacji deweloper pokrywa koszt usunięcia tych usterek, jak również odpowiada za ewentualne wady wykonania tych prac.

Możliwe kroki prawne

Sytuacja każdego nabywcy jest inna. Warto już na wczesnym etapie udać się do prawnika i skonsultować swoją sytuację faktyczną. Im wcześniejszy etap sprawy, tym mamy więcej możliwości prawnych i czasu na podjęcie kroków. Adwokat podpowie, jakie kroki podjąć na obecnym etapie oraz sporządzi stosowne pismo do dewelopera.

To, z jakich uprawnień może skorzystać nabywca nieruchomości będzie zależało od etapu odbioru lokalu oraz ilości wykrytych usterek. Może bowiem zdarzyć się tak, że wykryte usterki nie będą miały charakteru wad ukrytych, jakie są konieczne dla skorzystania z rękojmi. Natomiast najczęściej właściwym rozwiązaniem prawnym będzie pozwanie dewelopera o zapłatę za wykonaną naprawę usterek na własną rękę.

Podsumowanie

Spory z deweloperami wymagają należytego przygotowania, zgromadzenia dowodów i sporządzenia niezbędnej dokumentacji technicznej. Deweloper, który często jest nastawiony na szybką sprzedaż i na duży zysk ze sprzedaży nieruchomości, może unikać naprawy usterek, gdyż są to dla niego dodatkowe koszty. Od początku sporu z deweloperem warto korzystać z pomocy adwokata, co wielokrotnie pozwala na uniknięcie zbędnego stresu i rozwiązanie sporu bez konieczności wszczynania wielomiesięcznej sprawy sądowej. 

Jeżeli powyższy artykuł nie odpowiedział na wszelkie Państwa pytania, serdecznie zapraszamy do kontaktu z Kancelarią za pośrednictwem formularza ”porady  prawne online”.